撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
北京规自委又搞了一次突然袭击。
昨晚九点半左右，北京朝阳驼房营JT-629地块，出现在用地预申请一栏里。
一个多月前，它临到土拍交易那天，曾被紧急叫停过。
这次重新上架后，它的玩法全变了：一拆为二，原来75.21亿元的地价，被拆成45亿元加38亿元。不仅地价涨了7.79亿元，还多了一层"抬板"。
花姐查了文件，它是北京抬板政策发布之后，第一块进入预申请的宅地，将来就是朝阳区第一个抬板楼盘。
从第一个喊停，到第一个返场，再到第一个名正言顺用上抬板，驼房营地块注定就是网红的命。
它们进入预申请，连北京规自委的官微，都破天荒地刊载了。
这宗地是地产新政之后，北京土拍市场的风向标。
一拆为二，减负
先把旧账翻出来看。
7月31日，驼房营629地块挂牌，由四块地组成：1018-0013宅地，占地4.85公顷、建面12.13万平米，加上0001、0002、0018三块体育用地。
42天后，它回来了，被拆成两宗地（简称“驼房营双子”）：
一、0013-2、0002地块，占地3.63万公顷、建面7.34万平米，起拍价38亿元；
二、0013-1、0001、0018地块，占地7.22万公顷、建面9.79万平米，起拍价45亿元。
它们的预申请受理时间为10月16日到11月16日。花姐预计，它最快的成交时间，在11月23日左右。
驼房营双子的总用地指标没变，容积率依然是2.5，但起始价合计83亿元，比原来多出7.79亿元。这是表面，因为体育场馆被政府回购了，实则总价没变，换了一种交易方式。
如此一来，它们的账面综合楼面价，从4.39万元/平米抬到4.85万元/平米；如果只按住宅建面算，则从6.20万元/平米，变成6.90万元/平米和6.78万元/平米。
虽然地价涨了，但，每块地的买家，担子轻了，不仅仅体现在总价上。
花姐数出三招减负的手法：
第一招，体育场馆从"白送"变回购。
原来的条件是，6万平米场馆建成后无偿移交朝阳区体育局。现在是按建安成本价回购：0001地块约15000元/平米，0002地块约13000元/平米，0018地块约9000元/平米，地下停车场总建安成本控制在7500万元左右。花姐按地上建面粗算，回购款在7亿元上下。综合来算，其实两块地的总价未变。
第二招，付款条件松绑。
原挂牌文件要求，签约后30日内缴50%，3个月内全额缴清。新公告把付清期限拉长到24个月。这两个数，中间隔着一整条现金流，省出了8000万元利息。
第三招，场馆交付的日子，从模糊到钉死。
老挂牌文件只说"建成后无偿移交"，执行同步交付的通用规定，没写具体日期。
新公告逐块定了：0001地块须在2028年12月前竣工交付，0002地块是2028年5月前，0018地块与住宅同步验收。另外，0018地块的地下商业面积，从原来的不大于2万平米，改成不小于1万平米。
此外，由于地块分拆之后，两块宅地之间新增了一条街坊路，宽11米。
北京规自委想了一个折中的办法，将原规划北面街坊路从宽11米，变成6米，新增的街坊路各自负担一半。这样平摊下来，街坊路的总占地只是稍微增宽了0.5米。
新政下的实验田
驼房营双子供地，还透着一股急。
它们的供审函0009号是10月14日发的，三个场馆的补充说明10月15日才签，也就是地块进入预申请的当天。
当天出文件，当天上架，是北京供地史上罕见。
被叫停的驼房营地块从叫停到复牌，是北京地产新政的一面镜子。
9月24日，北京出台地产新政460号文，要求：2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，要按"优先现房销售、推行主办银行制度、个贷要竣工备案后发放"来实施。
第一宗实施的地块，是昌平区歇甲村0704-0049、0077-01、0073地块，起拍价29.36亿元，11月3日拍卖。
如果驼房营双子顺利挂牌，它们有可能成为第二宗实施新政的地块。已进入预申请的平谷区0109地块，也有这个可能。
现房销售带来的资金压力，是巨大的。现房销售把开发周期拉长1至2年，小地块占压资金少。驼房营把17万平米的大包，拆成9.79万平米加7.34万平米两单，是同一道题的朝阳区解法。
驼房营双子的出现，也表明北京供地的手法，正在换轨：从肥瘦搭配打包卖，到化整为零零售卖；从让房企硬扛配建，到政府回购分担。
地还是那块地，但账已经不是那本账。
此外，驼房营双子正好赶上了抬板政策。0013-1地块还须沿规划一路东侧、北侧滨水一线设板下商业，不低于1400平米。
新政之后，北京供地至少会出现三个趋势：1、高总价的大地块暂别市场；2、低密度地块加速入场；3、地块降低容积率或减负入场。
谁会去拿地
驼房营双子，谁最感兴趣？
剧本在一个多月前已经写好了。
9月3日下午，驼房营629地块拍卖开场。中海新城、中建智地+太古联合体、华润置地三路人马到场，结果只有中海新城领了号牌，土拍被按下暂停键。
随后，这块地从供地清单里悄悄下架。在10月9日，又默默地出现了。
当时是一整包75.21亿元，还要垫钱白建6万平米场馆，全盘资金峰值奔着150亿元去。
这种局，全北京敢伸手的，一只手数得过来。
在中建体系里，流传着这样一个不成文的规矩：如果“长子”中海地产出手，其他兄弟企业只能让道。
风头正劲的中建智地，对驼房营地块志在必得，合资公司早已注册好了。中建智地手里有北京宸园，卖了110亿元刚刚清盘，项目就在西南500米外；太古坊在300米外，中建智地和太古的联合体，本来就有下半篇文章。
反观中海新城，也十分看好酒仙桥板块，前不久刚刚拿下隔壁的0013-1地块。很巧，和驼房营0013-1代码 一样，但不是同一块。中海万吉玖序也被市场验证过，卖得很不错。
现在，驼房营双子，中海新城与中建智地，完全可以各自分开报。一家拿一宗，谁也不用给谁让道。
但，供审函还留了一手：0013-1和0013-2若为同一竞得人，可统筹核算规划指标，街坊路线型也能优化。言外之意，两块地一家通吃，还有小福利。
有关这两宗地的买家，花姐预测一下：华润置地在后沙峪刚摘了地，未必再来凑这个热闹；大概率是中建智地与中海新城，各下一城。
花姐点评：
驼房营地块复牌，分拆、减负，两个动作一气呵成。
起始价从75.21亿元抬到83亿元，回购价、交付日子、板下商业一条条钉死，看起来处处从紧，实则处处留了活口：账面涨了，房企的现金流反而松了；规矩严了，地反而好卖了。
供地这门手艺，说到底是平衡的艺术。价格定在哪，参数放到哪，多一分则流拍，少一分则吃亏，朝阳区拿捏得恰到好处。
朝阳区这门供地功夫，不是一天练成的。
前两年市场正热，朝阳区成功打包卖地三宗，风头无两；今年酒仙桥0013地块分拆出让，中海成功接盘；如今现房新政落地，驼房营地块成功分拆复牌，招招打在新政的节骨眼上。
市场热有热的卖法，市场冷有冷的卖法，规则变了，就有变了规则的卖法。
朝阳区供地，从来没有固定套路，只有拿捏到位的分寸，技艺高超。
这一次面对新政，它又完成了一次创举。
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