37万元能在北京买一套两居室？是的，而且这里配套完整，去北京市区还有地铁。有人把这里的房子视为「工具房」，想以最低的价格，实现各自的目的。 文｜肉松编辑｜楚明北京「洼地」 王小妮在北京干了7年的房产中介，卖过的最便宜的房子是33万元。那是一套60平方米的两居室，在6楼顶层，楼里没有电梯，房子内部几乎是毛坯状态：水泥墙和水泥地，也没什么像样的家具，是那种标准的「老破小」。
即便如此，总价33万元也是个令人咋舌的数字，但她卖过很多类似的房子，她的朋友圈「捷报频传」：「今天小卖三套」「恭喜客户喜提新房」……最近，她还开始每周发布一张汇总近期成交情况的表格，最新的两张表格里一共10套房，都是50-60平方米的两居室，价格最高的一套是50万元。
你或许想问：北京还有这么便宜的房子？是的，房子在北京燕山，这里是依托燕山石化建成的大型工矿生活区，像一座完整的小城，也曾是独立的行政区，1986年和房山县被国务院批准撤销，合并为房山区。
王小妮分析，相比于其他地理位置偏远的京郊地区，燕山的优势很明确。常住人口是8-10万，有医院、商圈、学校，配套比较齐全。如果以天安门为北京市区的基准点，则燕山与北京市区的直线距离是40公里，有直达公交，也通了地铁——燕山站是燕房线的终点站。
过去10年，在2017年左右的房价高点，燕山的房价也曾冲至每平方米2万多，但随着此后市场回调，开始逐步下跌。房价便宜是有原因的，燕山的房子大多是建于上世纪70至90年代的职工家属楼，楼龄较老，且多为无电梯的6层板楼。也因此，这里的居民多为燕山石化的老职工，没什么年轻人，新增人口也有限，这又构成很多房子亟待出售的主要原因。
王小妮说，她接触过的卖家大致分为两种。一种是为了置换，有的老职工年纪大了，爬楼梯变得吃力，又不想离开燕山，就会选择置换同小区低楼层的房子，也有一部分人会追随儿女去市区。另一种情况，是老职工把房子留给儿女，但后者已经在市区定居，等父母去世后，决定卖房变现。
尽管是老破小，但燕山的房子颇为抢手。王小妮记得，去年一整年，燕山的卖房成交量是1000多套。95后崔杰就是去年10月入手的，他在燕山买下一套三居室，总价45万元。今年34岁的田明明和陈瑶，分别购入了一套两居室，总价分别是39万元和37万元。
他们把自己的购房经历发在社交平台上，评论区里，除了感叹房价之便宜，也有人分享自己的类似决定，又或者直接留言、私信，求问中介的联系方式。
图源剧集《一路朝阳》 工具房 王小妮说，在她一年卖掉的100多套房子里，大部分客户的学历、经济条件都不错，平时生活在市里，买了房也不会自住。所以，燕山的房子基本是作为「工具房」卖出去的，积分落户是大家的主要目的。
在积分落户的政策中，有两项与住房相关的指标：其一是合法稳定住所积分，自有住宅每年积1分，租房仅0.5分；另一项是职住区域加分，如果自有住宅在城六区外（城六区指的是东城、西城、朝阳、海淀、丰台和石景山区），每年可加2分。对于在城六区工作，并已连续多年缴纳社保的人来说，在城六区外买房可以获得更高的积分。
同样是为了积分落户，让买家们下定决心的原因又有不同。
大学毕业后，崔杰从西安来到北京，一待就是7年。他是程序员，之前的工作地点在海淀，为了节省通勤时间，他习惯把房子租在公司附近，「出了小区门就是公司门」。租房时，他只能与人合租，一个单间每月3000多元。2024年，他换了一份远程办公的工作，工资也涨了，每月4万元。他不用再管自己的住所离公司近不近。
但崔杰决定落户在北京的主要原因，是为了证明自己。他的父母离异，平时，母亲喜欢管着他，这让母子关系变得有些紧张。他说，自己上初中时，母亲就在老家江西买了一套房子，希望他未来能够回去生活。但他觉得，这种安排相当于一种「控制」。
在他看来，「买房是完全经济独立的象征」，如果能借此拿到北京户口，就更表明自己独立的决心，但他的预算只有60万元，只能将目标锁定在偏远的京郊地区。
对田明明来说，在燕山买房算是个意外。她的孩子今年6岁，原计划是在昌平上小学，5月去办手续时发现，「有一份资料出了点问题」，担心影响入学，只能另想办法。幸运的是，她的丈夫持有北京工作居住证，孩子顺利进入东城的一所小学，而且按照规定，可以在东城读到高中。
这是他们此前没预料到的，他们想，「既然能读到高中，不如试试留在北京参加高考」，唯一的路径就是积分落户，他们决定「努努力」，开始在北京非城六区看房。由于预算有限，也不打算自住，所以一开始就奔着「最便宜的房子」去，「即使后面还会跌，也更容易承受」。
和她一样，陈瑶也是为了孩子高考决定在燕山买房的，但情况又有些不同。在此之前，她在昌平买过两套房，等孩子临近上学的年纪，她开始考虑教育资源的问题，决定卖掉昌平的房子，在海淀买一套学区房。
海淀属于城六区，为了争取积分落户，她必须再在城六区外购置一套房子，但买完学区房，她也不剩多少预算了，所以目标变得很明确，需要一套「预算最低且没有太多硬伤」的房子，平时不自住，落户后就出手。她和丈夫在各个看房软件上按价格从低到高排序，寻找北京最便宜的房子，划出了几个片区：密云、怀柔、燕山，相比之下，燕山与海淀离得最近，她决定先去这里看看。
除了准备积分落户的，燕山也有其他类型的买家，但都是看中了这里的低价。
2019年，李梦琪和丈夫在燕山买了59平方米的两居室，没有客厅，原房主是本地职工，「住了十几年，东西特别多，装修也不怎么讲究」，以98万元的总价买下之后，又花将近10万元重新装修，如此一来，房子总价接近110万元。
她是房山人，当时，孩子正要上小学，但家里的房子是小产权的，无法上对口学校，必须在房山区再买一套。如果只考虑孩子教育和生活舒适度，长阳和良乡是首选，但房价正值高点，她和丈夫要保证「首付在30万元内」，这两个地方的房价都超出了预算，另一处选择是窦店，尽管房价便宜，但她听说，那里教学质量一般。综合考虑下，燕山成了最优选。
在社交平台发帖的众多购房者中，还有一名已经退休7年的北京人。她在海淀区有一套公房，还想买一套房子养老，但买不起市里的房子，只能在京郊地区买。最终选中燕山，是因为当地「基础比较好」。
她表示，「燕山石化是当年待遇不错的央企，在员工住宅方面的投入肯定不少」，所以无需担心房屋老旧。此外，「周边有山有水，很宜居，物价不高，节奏也慢，去市里也挺方便的」。她还考虑到，这里地势高，遇到极端天气，也没有被淹的风险。但她目前还没有到需要养老的年纪，先将房子租了出去。
李梦琪在窗口拍的小区 受访者供图 当天看，当天买 崔杰从2024年开始看房，将近一年的时间，前前后后看了100多套房子，「把北京便宜的房子都看遍了」。
在满足积分落户条件的房子里，他看过最便宜的房子在延庆，是一家停止运营的酒店，将房间拆开售卖，每间10万元。他表示，这个房子也属于70年产权住宅，可以用于积分，但房子老旧且地理位置偏远。密云的房子比较新，「50多万元能买个叠拼别墅」，但这类别墅更像普通住宅，是每户面积80平的两居，且位置同样偏远，已经临近古北水镇。相比之下，通州的房子在各方面都不错，但最便宜的也要七八十万元，超出了他的预算。
关注到燕山这个地方时，已经是他整个看房过程的后半段。他发现，这里的配套比较齐全，有三甲医院，也有肯德基、麦当劳和必胜客，以及大型超市，去市区的公交和地铁也比较方便。虽然整体上房龄比较久，但能挑选到一些「装修还不错」的，性价比就有了。
看了30多套之后，他相中了一套6楼的三居室，面积是75平方米，明厨明卫，南北通透，户型是一个很规整的长方形，分成4个象限，厨房和卫生间占一个，其余三个是卧室和客厅。价格刚好卡在60万元，他犹豫着没有下手，等了一段时间，中介给他打电话，说有一套同户型的房子，只要46万元。他惊喜地发现，这套便宜的反而更好，楼层在4楼，装修的完成度高，可以拎包入住。崔杰目前是单身，买三居室也是出于性价比的考虑。他对门的房子是两居室，成交价是44万元，他说，「相当于多两万，两居变三居，那我肯定买三居啊」。
在燕山买房的人中，像崔杰这样有时间思前想后的占少数。由于需求精准且不用自住，陈瑶和田明明都在一天之内完成了看房和买房。
陈瑶记得，2024年时，社交平台上关于燕山买房的帖子还只有零星几篇。其中一篇的帖主说自己花40万元拿下了一套，她和丈夫直接开车去了前者在帖子中提到的小区，但到了之后，陈瑶看着「像鬼屋一样」的房子，怀疑自己走错了地方。
本着「来都来了」的原则，他们决定在附近继续看看。他们联系之前买房时认识的中介，让对方推荐了几个小区，距他们当时所在的小区有10多分钟车程。中介给他们推荐的几个小区离得很近，他们先开着车，挨个看了一眼，印象「出乎意料地好」，整体环境干净整洁，由于周围都是山，还有点「一步一景」的意思。
他们觉得「就是这里了」，又临时找到当地的中介，开始看房。她看中了一套58平方米的两居室，唯一的缺点是在6楼顶层，但房屋内部的布局、装修都很合适，当时，中介说40万元已经是燕山房价的底线了，她还是往下压了压，预算有限，「能便宜5000也是好的」，最终39万元成交了。
去燕山之前，田明明在网上看到很多不到40万元的房源，由于价格低，她心里没抱特别大希望。结果到了地方一看，整体条件要高于她的预期，「感觉像是一个完整的县城」。除了环境、配套等，她专门看了下房租，如果装修比较好，能达到1400元，按照持有10年算，「还是挺划算的」。
当天，大约看了10套房后，田明明定下了一套50平方米的两居室，总价37万元。她还得知，原房主买这套房子时花了120万元，但她并不会因此觉得自己幸运，她在河北老家也有房子，同样跌了很多。燕山这套房是全款买的，后来拿到房本的那一刻，如果非要问她有什么感受，应该说是「有点心痛」，「因为钱没了，如果不是为了小朋友上学，这笔钱可以不花的」。
北京燕山 图源视觉中国 买房之后 按照王小妮的经验，燕山工具房的租售比在2%-4%之间，尽管会有一定的空租期，但只要价格合适，七成的房子都能租出去。
买下房子后，田明明一度担心，房子会租不出去，她问丈夫，「要不要再花个三四万装修一番？」后者提醒她，他们刚来北京时也住过昌平的自建房，房租是每月900元，条件并不比刚买的这套房子好，「只要便宜，肯定有人需要」。
国庆假期期间，他们去燕山的房子里打扫卫生，又在二手市场买了张床，简单布置完，田明明看了眼房子，觉得它起码达到自己的要求了，「不会看到之后觉得不想住」。10月6日，他们把房子委托给中介挂出去，10月10日就以800元的价格租了出去。
陈瑶的房子也是800元租出去的，她是2024年11月买的房，元旦假期，她正坐在三亚的出租车上，接到中介电话，对方问她，「800元一个月租不租？」她痛快地答应了。前排的司机听到这段对话，毫不掩饰自己的惊讶，直接问道，「你们北京还有这么便宜的房子？我听错了吗？」她之前在租房软件上看过，有的房子能租到每月1000元，但她不介意少这200元，「总比空着强」。
但房子租出去了，不代表尘埃落定，田明明和陈瑶都面临着不确定性。每年积分落户的固定名额是6000人，同分同落，按申请人的总分由高到低排序，最后一名的分数即为分数线。从2018年政策实行起，历年分数线稳步上升，今年的分数线是119.92分。
田明明丈夫目前的积分是80多，他们计算过，至少还需要8年才有可能拿到名额，那个时候，孩子刚好上高中。但在分数线持续上涨的情况下，不一定。田明明决定接受最坏的结果，户口落不成，就让孩子回原籍高考，但如果不买燕山的房子，「就什么都没有」。
陈瑶及其丈夫的分数要更高一些，今年，她的分数是99.88，她丈夫的分数已经超过110，「只要分数不是涨得很离谱，还需要两三年时间」。她的丈夫是80后，在积分落户的博弈中，45岁是一道分水岭。政策规定，年龄不超过45周岁的申请者，可以拿到满分20分，一旦超过45岁，每增长一岁，年龄积分会减少4分。同时，她也担心「申请者激增」等突然状况。
所以，他们同样准备了备选方案。陈瑶和丈夫分别来自江苏、内蒙古，在孩子出生前，后者把户口迁到了天津。此外，在海淀买学区房时，陈瑶也没有选择「老破小」，而是买了一套100多平方米的房子。她的想法是，万一以后积分落户不成功，需要「转战天津」，房子要能快速卖出去。如今，这套学区房跌了200多万元，但相比周边的其他房子，「跌幅算是小的」。
尽管无需考虑孩子上学的问题，崔杰同样需要等待，他说，可能要到自己40多岁，才能完成积分落户。但无论如何，他自己对买房的决定是满意的。
由于房子的装修比较好，他可以直接拎包入住，和原房主交接完，他只花了一周多时间就搬了进去，在燕山过上了一种安定且规律的生活。尽管是居家办公，但他的工作并不轻松，按照标准时间，每天是10点上班，7点下班，但很多时候要忙到晚上快12点。如果有空闲的时间，每周他都会去市区转转——小区门口有直达前门的班车，早上6点15分的特殊班次是最快的，只要1个半小时，但过了这个点，需要两个多小时。平时，他大部分时间都宅在家里，一个月的日常开销能控制在1500元以内。
他注意到，周围的邻居大部分都是老人，为了积分落户买房的年轻人中，也很少有像他这样自住的。有时候，他会在社交平台上分享燕山的生活，希望有更多像自己这样远程办公的人住过来，让燕山变得热闹一些，「更多一些城市氛围」。
北京燕山 图源视觉中国
他喜欢现在的生活，但和母亲之间的「博弈依然存在」。此前，他的买房计划一直瞒着母亲，直到房本到手，才拍了张照片发给对方，宣布了这项决定。母亲只能接受，春节时来帮他暖房，又把外公外婆都接了过来，就此住下。如今，他们四个人住在这个三居室里，房间刚好够用。
回看买完房的这几年，李梦琪的生活更像是「计划赶不上变化」。首先是房价的变化，如今，她每个月4000多元的贷款还没还完，房价已经跌到40多万元，「直接折了一半，裤衩子都赔完了」。刚开始，她觉得自己「心态都崩了」。原本，她和丈夫准备等孩子高中毕业就把房子卖了，但现在看来，卖房子的钱都不一定够还贷款的，又调整计划，打算住到丈夫退休。那又是至少20年之后的事了。
此外是孩子。当初，她的孩子顺利进入燕山的小学，由于丈夫的工作在燕山，他留在家带孩子，李梦琪的工作在望京，便独自在公司附近租房子住，只在周末回燕山。这样的生活持续了五六年，直到去年年底，她辞去工作，回到燕山，从丈夫手中接过教育孩子的重任。
起因是孩子不听话，也不好好学习，她的丈夫总是生气、上火，以至于查出中度抑郁。此外，她的孩子要上初中了，成绩在班里排倒数，李梦琪担心他「以后连高中都上不了」，「当初买房就是为了孩子上学，如果不能上高中，房子不就白买了吗？」
尽管孩子的事让李梦琪闹心，但回到燕山之后，她的生活变得简单，也自由了很多。此前，她在商业地产公司做HR，月薪在1.4到1.8万元之间，辞职后，她发展出一项稳定的业务——她父母在阎村有一栋二层小楼，她在那里提供猫咪长期寄养服务，每个月能赚5000元左右。考虑到在望京租房时的生活成本，收入上并没有太大的变化，加上丈夫的公积金，也不影响日常生活开销和还贷。
如今，她每天早上6点多起床给孩子做饭，等孩子去上学了，她就出门运动，散步、骑车、游泳，之前工作时，压力大，导致她一度胖到270斤，需要吃降压药。一年不到的时间，她已经瘦了70多斤。由于猫咪寄养的事基本都交给了父母，下午的时间她就用来听课，最近，她正在重新学习英语。
但这段时间也让她更加直观地感受到，「燕山真的没什么年轻人」。
2019年至今，李梦琪家所在的单元里，只有一户是新搬来的，也不像住在望京时，「隔三差五就有房子装修」。在她的视角中，这里比过去要更冷清一些，「公园还是那个公园，但里面的游乐场都不开了，倒闭的餐厅也特别多」。有的门面有新餐厅开业，有的就一直空着了，「大部分是老年人，谁在外面吃饭啊？」她记得，楼下的一家店，最初是卖炸串的，后来改成砂锅，现在变成了云超市，「每天一群老头老太排队领东西」。
李梦琪家楼下 受访者供图
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